Да, приватизировать землю во время войны в Украине можно. Но не любую и не всем. Общий запрет на бесплатную передачу государственных и коммунальных участков в частную собственность действует с апреля 2022 года. Он прописан в подпункте 5 пункта 27 раздела X Земельного кодекса. Государство таким образом защищает земельный фонд от хаотичного разбазаривания в условиях, когда часть территории оккупирована, а реестры и кадастр работают с ограничениями.

В то же время закон прямо оставляет несколько чётких исключений. Самое распространённое — земля под уже оформленным в вашу собственность домом или строением. Второе — участки, которые человек официально использовал ещё до вступления в силу действующего Земельного кодекса, то есть до 1 января 2002 года. С конца 2025 года появился ещё один важный случай: бывшие владельцы разрушенного вследствие боевых действий имущества. Всё остальное — новые участки для личного крестьянского хозяйства, садоводства, дачного строительства или гаража — на данный момент заблокировано.

На практике вижу, что многие до сих пор путают приватизацию с покупкой на рынке или с оформлением пая. Это разные вещи. Приватизация здесь означает именно бесплатную передачу из государственной или коммунальной собственности. И именно она ограничена. Если у вас уже есть документы на пользование или стоит законный дом — шансы реальные. Если просто хотите «взять две сотки под огород» с нуля — придётся ждать отмены военного положения.

Что именно запрещено во время военного положения

Запрет касается трёх вещей одновременно:

• бесплатной передачи земель государственной и коммунальной собственности в частную собственность;
• выдачи разрешений на разработку документации по землеустройству для такой передачи;
• самой разработки этой документации.

То есть местный совет или Госгеокадастр не могут просто «решить» и отдать свободный участок под личное крестьянское хозяйство или садоводство, даже если вы подали заявление ещё до войны. Любые решения о передаче, принятые после 24 февраля 2022 года без оснований для исключения, не подлежат регистрации. Это подтверждает и судебная практика последних лет.

Важно понимать: запрет не вечный. Он действует лишь на период военного положения (и в отдельных случаях ещё некоторое время после его отмены). Но пока он длится — механизм работает жёстко. На практике замечал, как люди годами ждут «когда снимут мораторий», а тем временем участок под их домом так и остаётся неоформленным. Это лишний риск.

Когда приватизация всё же разрешена

Земля под вашим домом или строением

Это самый рабочий сценарий 2025–2026 годов. Если на земельном участке государственной или коммунальной собственности стоит жилой дом, садовый дом, гараж, хозяйственное строение и право собственности на эту недвижимость зарегистрировано на вас — вы имеете право приватизировать участок под ним. Размер ограничен нормами статьи 121 Земельного кодекса:

• в сёлах — не более 0,25 га;
• в посёлках — не более 0,15 га;
• в городах — не более 0,10 га.

Целевое назначение должно быть соответствующим — для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) или для индивидуального садоводства. Самовольная застройка под исключение не подпадает. Дом должен быть законно оформлен.

Процедура упрощена. Вам не нужно получать отдельное разрешение местного совета на разработку технической документации. Вы просто заключаете договор с сертифицированным инженером-землеустроителем, он изготавливает техдокументацию по установлению (восстановлению) границ, участок получает кадастровый номер, а далее вы регистрируете право собственности через ЦНАП или нотариуса. Во многих громадах это уже отработанная схема.

Участки, предоставленные в пользование до 1 января 2002 года

Второе исключение касается земли, которую гражданин официально получил в пользование ещё по старому законодательству — до вступления в силу действующего Земельного кодекса. Подтверждением могут быть решения сельсовета, государственный акт на постоянное пользование, договор аренды советского периода или другие правоустанавливающие документы. Если такие бумаги есть и участок реально использовался — приватизировать его можно даже сейчас.

Здесь тоже часто не требуется разрешение на разработку документации. Главное — доказать факт предоставления в пользование до указанной даты. На практике видел случаи, когда люди сохраняли старые решения ещё с 80-х или 90-х годов, и именно они становились ключом к оформлению.

Земля под разрушенным имуществом

С 19 декабря 2025 года (после вступления в силу Закона № 4625-IX) появилось новое исключение. Бывшие владельцы (и их наследники) зданий или сооружений, уничтоженных вследствие обстоятельств, вызванных вооружённой агрессией Российской Федерации, могут получить земельный участок под бывшим имуществом. Право собственности на недвижимость при этом должно быть прекращено в Государственном реестре вещных прав именно в связи с уничтожением.

Передача возможна бесплатно в пользование или в собственность, без земельных торгов. В течение действия военного положения и ещё пяти лет после его отмены можно устанавливать целевое назначение без соблюдения части требований градостроительной документации — при условии сохранения того назначения, которое было до разрушения. Это важный шаг для людей, чьи дома уничтожены на деоккупированных территориях или в зоне боевых действий.

Что нельзя приватизировать сейчас

Новые свободные участки для:

• ведения личного крестьянского хозяйства (до 2 га);
• ведения садоводства (до 0,12 га);
• индивидуального дачного строительства (до 0,10 га);
• строительства индивидуального гаража (до 0,01 га).

Даже если вы участник боевых действий и имеете первоочередное право по Закону «О статусе ветеранов войны», во время военного положения бесплатная передача таких участков тоже заблокирована. Есть отдельные законопроекты о создании резервного фонда земель для УБД и семей погибших, но по состоянию на август 2026 года полноценного механизма ещё нет.

Также не подлежат приватизации земли обороны, земли природно-заповедного фонда, земли под объектами инфраструктуры, общественные земли населённых пунктов и т. д. Здесь ограничения постоянные, независимо от военного положения.

Как выглядит процедура на практике

Для самого распространённого случая — земли под домом — алгоритм такой:

1. Проверьте, зарегистрировано ли право собственности на дом в Государственном реестре вещных прав. Без этого дальше нет смысла.
2. Закажите техническую документацию по землеустройству об установлении (восстановлении) границ у сертифицированного инженера-землеустроителя. Разрешение совета не требуется.
3. После изготовления документации и присвоения кадастрового номера подайте заявление о передаче участка в собственность в орган, который распоряжается землёй (обычно местный совет или уполномоченный орган).
4. Получите решение о передаче.
5. Зарегистрируйте право собственности в Государственном реестре вещных прав (через ЦНАП, нотариуса или онлайн-сервисы, если доступны).

Сроки зависят от громады и загруженности землеустроителей. В тыловых областях процесс идёт быстрее, ближе к линии фронта — дольше. Стоимость техдокументации — от нескольких тысяч до десятков тысяч гривен в зависимости от сложности и региона.

Для участков до 2002 года алгоритм похож, но к заявлению нужно приложить документы, подтверждающие предоставление в пользование. Иногда приходится обращаться в архивы сельсовета или райгосадминистрации.

Типичные ошибки, которые совершают люди

Первая — думать, что «раз военное положение, то вообще ничего нельзя». Из-за этого многие откладывают оформление земли под домом на неопределённый срок. А дом уже стоит, право на него есть — и участок так и остаётся в подвешенном состоянии.

Вторая — пытаться приватизировать самовольно построенное строение. Без ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на дом исключение не работает.

Третья — путать приватизацию с выделением пая в натуре. Паи (земельные доли) — отдельная история. Срок для оформления права собственности на невостребованные паи продлён до 1 января 2028 года. Это не то же самое, что приватизация государственной или коммунальной земли.

Четвёртая — подавать заявления на «свободные» участки в надежде, что «как-нибудь пройдёт». Не пройдёт. Орган просто откажет, ссылаясь на подпункт 5 пункта 27.

Что делать, если участок в зоне боевых действий или на оккупированной территории

Здесь ситуация сложнее. Формирование и государственная регистрация земельных участков на территориях, где ведутся (велись) боевые действия или которые временно оккупированы, имеют особенности. Часто требуются дополнительные документы, а доступ к кадастру может быть ограничен. В таких случаях без консультации юриста, специализирующегося именно на земельном праве в условиях войны, лучше не двигаться. Материал носит общий информационный характер и не заменяет индивидуальную правовую помощь.

Для людей, чьё имущество уничтожено, новый закон 4625-IX даёт реальный инструмент. Но нужно правильно зафиксировать факт уничтожения и прекращения права собственности в реестре.

После отмены военного положения

Когда военное положение отменят, общий запрет исчезнет. Тогда снова откроется возможность бесплатно получать участки в пределах норм статьи 121. Ожидается большой наплыв заявлений — и от обычных граждан, и от участников боевых действий. Органы местного самоуправления и Госгеокадастр, скорее всего, окажутся под серьёзной нагрузкой. Поэтому те, кто может оформить землю под домом уже сейчас, лучше не ждать.

Отдельно стоит следить за законопроектами о резервном фонде земель для защитников. Если его примут и запустят — появится ещё один канал для УБД. Пока это лишь планы.

Если у вас стоит дом на неприватизированной земле или есть старые документы на пользование — стоит заняться этим вопросом, не откладывая. Проверьте статус участка через доступные сервисы (насколько они работают), соберите документы, найдите сертифицированного землеустроителя и двигайтесь. В большинстве тыловых громад процесс уже налажен. А если ситуация нестандартная — обратитесь к юристу, который работает именно с земельным правом. Лучше один раз потратить время и деньги на правильное оформление, чем потом годами разгребать последствия.