Так, приватизувати землю під час війни в Україні можна. Але не будь-яку і не всім. Загальна заборона на безоплатну передачу державних і комунальних ділянок у приватну власність діє з квітня 2022 року. Вона прописана в підпункті 5 пункту 27 розділу X Земельного кодексу. Держава таким чином захищає земельну базу від хаотичного розбазарювання в умовах, коли частина території окупована, а реєстри й кадастр працюють з обмеженнями.

Водночас закон прямо залишає кілька чітких винятків. Найпоширеніший — земля під уже оформленим у вашу власність будинком чи спорудою. Другий — ділянки, які людина офіційно використовувала ще до набрання чинності чинним Земельним кодексом, тобто до 1 січня 2002 року. З кінця 2025 року з’явився ще один важливий випадок: колишні власники зруйнованого внаслідок бойових дій майна. Усе інше — нові ділянки для особистого селянського господарства, садівництва, дачного будівництва чи гаража — наразі заблоковано.

У практиці бачу, що багато хто досі плутає приватизацію з купівлею на ринку чи з оформленням паю. Це різні речі. Приватизація тут означає саме безоплатну передачу з державної чи комунальної власності. І саме вона обмежена. Якщо у вас уже є документи на користування або стоїть законний будинок — шанси реальні. Якщо просто хочете «взяти дві сотки під город» з нуля — доведеться чекати скасування воєнного стану.

Що саме заборонено під час воєнного стану

Заборона стосується трьох речей одночасно:

• безоплатної передачі земель державної та комунальної власності у приватну власність;
• надання дозволів на розроблення документації із землеустрою для такої передачі;
• самого розроблення цієї документації.

Тобто місцева рада чи Держгеокадастр не можуть просто «вирішити» і віддати вільну ділянку під ОСГ чи садівництво, навіть якщо ви подали заяву ще до війни. Будь-які рішення про передачу, прийняті після 24 лютого 2022 року без підстав винятку, не підлягають реєстрації. Це підтверджує і судова практика останніх років.

Важливо розуміти: заборона не вічна. Вона діє лише на період воєнного стану (і в окремих випадках ще деякий час після його скасування). Але поки він триває — механізм працює жорстко. У практиці помічав, як люди роками чекають «коли знімуть мораторій», а тим часом ділянка під їхнім будинком так і залишається неоформленою. Це зайвий ризик.

Коли приватизація все ж дозволена

Земля під вашим будинком чи спорудою

Це найробочіший сценарій 2025–2026 років. Якщо на земельній ділянці державної чи комунальної власності стоїть житловий будинок, садовий будинок, гараж, господарська споруда і право власності на цю нерухомість зареєстроване на вас — ви маєте право приватизувати ділянку під нею. Розмір обмежений нормами статті 121 Земельного кодексу:

• у селах — не більше 0,25 га;
• у селищах — не більше 0,15 га;
• у містах — не більше 0,10 га.

Цільове призначення має бути відповідним — для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) або для індивідуального садівництва. Самовільна забудова під виняток не підпадає. Будинок має бути законно оформлений.

Процедура спрощена. Вам не потрібно отримувати окремий дозвіл місцевої ради на розроблення технічної документації. Ви просто укладаєте договір із сертифікованим інженером-землевпорядником, він виготовляє техдокументацію щодо встановлення (відновлення) меж, ділянка отримує кадастровий номер, а далі ви реєструєте право власності через ЦНАП або нотаріуса. У багатьох громадах це вже відпрацьована схема.

Ділянки, надані в користування до 1 січня 2002 року

Другий виняток стосується землі, яку громадянин офіційно отримав у користування ще за старим законодавством — до набрання чинності чинним Земельним кодексом. Підтвердженням можуть бути рішення сільради, державний акт на постійне користування, договір оренди радянського періоду чи інші правовстановлюючі документи. Якщо такі папери є і ділянка реально використовувалася — приватизувати її можна навіть зараз.

Тут теж часто не потрібен дозвіл на розробку документації. Головне — довести факт надання в користування до вказаної дати. У практиці бачив випадки, коли люди зберігали старі рішення ще з 80-х чи 90-х років, і саме вони ставали ключем до оформлення.

Земля під зруйнованим майном

З 19 грудня 2025 року (після набрання чинності Законом № 4625-IX) з’явився новий виняток. Колишні власники (і їхні спадкоємці) будівель чи споруд, знищених внаслідок обставин, спричинених збройною агресією Російської Федерації, можуть отримати земельну ділянку під колишнім майном. Право власності на нерухомість при цьому має бути припинене в Державному реєстрі речових прав саме у зв’язку зі знищенням.

Передача можлива безоплатно в користування або у власність, без земельних торгів. Протягом дії воєнного стану і ще п’яти років після його скасування можна встановлювати цільове призначення без дотримання частини вимог містобудівної документації — за умови збереження того призначення, яке було до руйнування. Це важливий крок для людей, чиї будинки знищені на деокупованих територіях або в зоні бойових дій.

Що не можна приватизувати зараз

Нові вільні ділянки для:

• ведення особистого селянського господарства (до 2 га);
• ведення садівництва (до 0,12 га);
• індивідуального дачного будівництва (до 0,10 га);
• будівництва індивідуального гаража (до 0,01 га).

Навіть якщо ви учасник бойових дій і маєте першочергове право за Законом «Про статус ветеранів війни», під час воєнного стану безоплатна передача таких ділянок теж заблокована. Є окремі законопроєкти про створення резервного фонду земель для УБД і сімей загиблих, але станом на серпень 2026 року повноцінного механізму ще немає.

Також не підлягають приватизації землі оборони, землі природно-заповідного фонду, землі під об’єктами інфраструктури, громадські землі населених пунктів тощо. Тут обмеження постійні, незалежно від воєнного стану.

Як виглядає процедура на практиці

Для найпоширенішого випадку — землі під будинком — алгоритм такий:

1. Перевірте, чи зареєстроване право власності на будинок у Державному реєстрі речових прав. Без цього далі немає сенсу.
2. Замовте технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж у сертифікованого інженера-землевпорядника. Дозвіл ради не потрібен.
3. Після виготовлення документації та присвоєння кадастрового номера подайте заяву про передачу ділянки у власність до органу, який розпоряджається землею (зазвичай місцева рада або уповноважений орган).
4. Отримайте рішення про передачу.
5. Зареєструйте право власності в Державному реєстрі речових прав (через ЦНАП, нотаріуса або онлайн-сервіси, якщо доступні).

Терміни залежать від громади і завантаженості землевпорядників. У тилових областях процес іде швидше, ближче до лінії фронту — довше. Вартість техдокументації — від кількох тисяч до десятків тисяч гривень залежно від складності і регіону.

Для ділянок до 2002 року алгоритм схожий, але до заяви потрібно додати документи, що підтверджують надання в користування. Іноді доводиться звертатися до архівів сільради чи райдержадміністрації.

Типові помилки, які роблять люди

Перша — думати, що «раз воєнний стан, то взагалі нічого не можна». Через це багато хто відкладає оформлення землі під будинком на невизначений термін. А будинок уже стоїть, право на нього є — і ділянка так і залишається в підвішеному стані.

Друга — намагатися приватизувати самовільно збудовану споруду. Без введення в експлуатацію і реєстрації права власності на будинок виняток не працює.

Третя — плутати приватизацію з виділенням паю в натурі. Паї (земельні частки) — окрема історія. Термін для оформлення права власності на невитребувані паї продовжено до 1 січня 2028 року. Це не те саме, що приватизація державної чи комунальної землі.

Четверта — подавати заяви на «вільні» ділянки в надії, що «якось пройде». Не пройде. Орган просто відмовить, посилаючись на підпункт 5 пункту 27.

Що робити, якщо ділянка в зоні бойових дій або на окупованій території

Тут ситуація складніша. Формування і державна реєстрація земельних ділянок на територіях, де ведуться (велися) бойові дії або які тимчасово окуповані, мають особливості. Часто потрібні додаткові документи, а доступ до кадастру може бути обмежений. У таких випадках без консультації юриста, який спеціалізується саме на земельному праві в умовах війни, краще не рухатися. Матеріал носить загальний інформаційний характер і не замінює індивідуальну правову допомогу.

Для людей, чиє майно знищене, новий закон 4625-IX дає реальний інструмент. Але треба правильно зафіксувати факт знищення і припинення права власності в реєстрі.

Після скасування воєнного стану

Коли воєнний стан скасують, загальна заборона зникне. Тоді знову відкриється можливість безоплатно отримувати ділянки в межах норм статті 121. Очікується великий наплив заяв — і від звичайних громадян, і від учасників бойових дій. Органи місцевого самоврядування та Держгеокадастр, швидше за все, опиняться під серйозним навантаженням. Тому ті, хто може оформити землю під будинком уже зараз, краще не чекати.

Окремо варто стежити за законопроєктами щодо резервного фонду земель для захисників. Якщо його ухвалять і запустять — з’явиться ще один канал для УБД. Поки що це лише плани.

Якщо у вас стоїть будинок на неприватизованій землі або є старі документи на користування — варто зайнятися цим питанням, не відкладаючи. Перевірте статус ділянки через доступні сервіси (наскільки вони працюють), зберіть документи, знайдіть сертифікованого землевпорядника і рухайтеся. У більшості тилових громад процес уже налагоджений. А якщо ситуація нестандартна — зверніться до юриста, який працює саме з земельним правом. Краще один раз витратити час і гроші на правильне оформлення, ніж потім роками розгрібати наслідки.